战略&趋势：见证“城市更新”，“筑”城市更美好

  2021年4月12日，发改委官网发布了《关于印发<2021年新型城镇化和城乡融合成长重点任务>的通知（发改规划【2021】493号）》，通知贯彻十九届五中全会精神，助力国家“十四五”规划《纲要》有关重要部署，综合提出2021年新型城镇化和城乡融合成长的重点任务。

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  通知全文共二十四条，内容覆盖了促进农业转移人口有序有效融入城市、提升城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调成长、加快筑造现代化城市、提升城市治理水平、加快推进城乡融合成长等各个方面，不出所料，城市更新又双叒次被划重点。

  通知第十七条规定，“实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济成长长处地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。”综合贯彻2021年3月12日发布的《中华人民共和国国民经济和社会成长第十四个五年规划和2035年远景目的纲要》中对城市更新的定位，城市更新作为中国城市成长新思路的战略目的之一将从2021年开始正式综合推开。

  城市更新的概念和类别

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  城市更新源于1949年美国住宅法“城市再成长”，（即URBAN REDEVELOPMENT），该法的设立主要是为市中心区拆除重建赠与法律依据。
  在我国，当城市经历了飞速成长后，很多问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方艺术在城市改造中的快速消失。建筑学家吴良镛从城市的“保护与成长”角度提出了“城市有机更新”的概念。他认为，从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。

  综合整治：指不改变建筑主体结构及使用功能，完善各项设施及改善沿街立面等。

  功能改变：指改变部分或者全部建筑物的使用功能，保留建筑的原主体结构，如将办公楼改成公寓。

  拆除重建：指拆除原来的建筑再建新建筑，除了建筑拆除重建之外，同时土地使用权的主体、都会改变。

  近年来，政府将城市更新设置为成长主线，并出台多项政策大力推进城市更新。从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，成长到承载新内容、重视新传承、满足新要求、采用新方式的反映新时代要的城市有机更新。

  承载新内容体现在：目前中国的城市更新已不再仅是街道或建筑表面的改变，而是紧扣产业升级和消费结构升级，再造城市空间

  重视新传承体现在：开始注重历史传承与文脉延续、用艺术创意引领更新、再造城市活力；

  满足新要求体现在：满足城市由扩张型转向内涵式成长的需求、开发存量盘活，再造城市价值；

  采用新方式体现在：投资经营者采用新的融资方式、新的经营模式、新的成长观念改造传统办公区域，再造城市档次。

  我国的城市更新已进入有机更新的新阶段，在新的成长阶段实现我国城镇化从重数量的外延式扩张转变到重质量的内涵式成长的新型城镇化。


  地产行业想要做好城市更新需要具备哪些能力？

  何为“城市更新”？概念意义上，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。在实际操作中，城市更新体现出许多形式，如老旧小区改造、老旧商场改造，老旧工业厂房改造等。

  “城市更新”对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到很大作用，逐渐成为提升城市效益、带动城市经济成长和转换的主要驱动力。
在这样的背景下，如何才能做好城市更新？多位从业者、专家均表示，“去地产化思维”，才是做好城市更新的新逻辑。城市更新要求“长周期”，流程更复杂，操作难度更大；同时面临信贷工具的退出的问题。这些逻辑完全不是传统开发“高周转冲幅度”的逻辑。

  而从已有的城市更新成功的优秀案例。这些改造虽然都是开发商操盘，但是无一例外都是“去地产化思维”制胜的结果；

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  作为深圳“旧村改商办”的典型案例杰出世纪中心，从一个旧村高密集度的脏乱差，摇身一变成为深圳的CBD中心地标，集写字楼、商业、酒店多种业态为一体，赋予旧有建筑功能性和适用性，同时深化管理、重构办公新生态，其在建筑设计、社区管理、智慧配合等方面的创意，都体现了城市更新的“去地产化思维”。
  与此同时，城市更新需要利用资讯的力量去助力，因为城市更新最核心的是‘新’，要在产业及管理模式方面创意，利用资讯力量提升更新课题和区域的新档次；随着5G、大数据、AI体系、智能化等新手段的应用，助力着智慧城市的快速成长，而城市更新课题后续可以与智慧城市及高新手段相互整合，发扬城市的艺术，增强城市吸引力，制造更高档次的开发课题。

城市更新将面临哪些机遇和障碍？
  中国房协城市更新研究中心主任耿延良表示，历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%-80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。
  中国的城镇化率也从前几年56%成长到今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。在这种趋势下，存量改造将带来大量成长风口，但对于成长存量改造的企业来讲，这既是风口也是障碍。
  城市更新不像传统的竞地开发靠快速周转实现企业目的，企业要把握住城市更新的风口，就需要靠内功，即持续持续经营的能力。而障碍也来源于各个方面：

  一是开发经营模式创意的障碍。

  二是兼顾民生、档次、活力、艺术、传统、历史、效益等多重目的的障碍。

  三是做城市更新肯定需要信贷配合创意，这也是一个障碍。

  四是政府管理创意的障碍。例如在城市更新的实操过程中，老旧小区改造首先就面临政策和规划层面的难题，而作为旧改的助力者，同时也在扮演着政策助力者的角色。

  在房住不炒的定位下，开发不再作为即时刺激经济的手段，原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，中国开发行业步入存量时代。

  城市更新是个持续备受关注的话题，城市更新在中国已经非常迅速的经历了几个成长阶段，从初期的“大拆大建”到经济高速成持续的追求幅度与数量，再到强调质与量并行的理性更新，中国城市化进程已从原来“粗放式成长”的时代已经进入“精细化管理”的时代。城市更新不是朝阳产业，也不是夕阳产业，已然成为城市经济成长的新劲增长动力，将成未来的新常态。

  因此，对于区域板块来说，赢咖8健康旨在成为各个区域板块的“助推器”，带动着区域居住水平的提升，更带动着区域配套的加速完善，提升了板块的居住价值。正值转换成长的历史节点上，需要各大企业助力，把最好的带给城市，全力的为“城市更新”、“乡村振兴”注入新的成长模式和新的生活方式，赢咖8健康也真挚期待能够“筑”城市更好。